UDO  PRÜFER - RECHTSANWALT  UND  NOTAR - BERLIN

 

 

Schönheitsreparaturenklausel unwirksam, wenn die Wohnung

unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben wurde

(August 2015)

 

In Abkehr von seiner bisherigen Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 18.03.2015 (VIII ZR 185/14) wie folgt entschieden (es folgen die Leitsätze der Entscheidung):

 

a)         Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt (insoweit Aufgabe von BGH, Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253).

 

b)         Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, daß sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.

 

c)         Angesichts der Vielgestaltigkeit der Erscheinungsformen unterliegt die Beurteilung, ob eine Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden ist, einer in erster Linie dem Tatrichter vorbehaltenen Gesamtschau unter umfassender Würdigung aller für die Beurteilung des Einzelfalles maßgeblichen Umstände.

 

d)         Beruft der Mieter sich auf die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel, obliegt es ihm, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, daß die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Die Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichsleistung trifft den Vermieter.

 

Diese Leitsätze sagen eigentlich schon alles.

 

Fazit:

 

Bei Übernahme der Wohnung sollte, falls diese nicht vollständig renoviert übergeben wird und der Vermieter keine angemessene Entschädigung für die nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen geleistet hat, hinreichend dokumentiert werden (Fotos, Zeugen), daß die Wohnung zumindest renovierungsbedürftig ist, also Gebrauchsspuren aus einem vorangegangenen Mietverhältnis aufweist, die nicht so unerheblich sind, daß sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen, da die entsprechende Beweislast dem Mieter obliegt.

 

Für den Fall, daß eine Ausgleichsleistung erbracht wurde, hat der Vermieter im Falle eines Rechtsstreits zu beweisen, daß diese angemessen war, und zwar unabhängig davon, ob diese in bar oder aber in Form beispielsweise einer befristeten Mietfreiheit gewährt worden war.

 

 

Vorkaufsrecht des Mieters gem. § 577 BGB
Schadensersatzpflicht des teilenden Eigentümers

(Januar 2015)


Ein alltäglicher Fall. Der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses teilt dieses in Wohnungseigentum auf und verkauft sodann die gebildeten Wohnungs-, bzw. Teileigentumseinheiten als "Paket" an einen "Investor", der dann seinerseits die erworbenen Einheiten einzeln "vermarktet", also, in der Regel über Makler, zum Verkauf anbietet. Daß die verlangten Kaufpreise dann ganz erheblich über dem (anteiligen) Preis für den Erwerb des Paketes liegen, bedarf nicht der besonderen Erwähnung.

Diesem Gewinnstreben hat der BGH jetzt einen gewissen Riegel vorgeschoben, und zwar zu Gunsten des gem. § 577 BGB vorkaufsberechtigten Mieters und zu Lasten des teilenden Eigentümers/Paketverkäufers. Das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB besteht immer dann, wenn an vermieteten Wohnräumen  n a c h  der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wird. In seiner Entscheidung vom 22.01.2015 (Az.: VIII ZR 51/14) hat der BGH dem Mieter einer Wohnung Schadensersatzansprüche für den Fall zugesprochen, daß der teilende Eigentümer es verabsäumt hatte, dem Mieter "seine Wohnung" bereits im Rahmen des Paketverkaufs zum Kauf anzubieten. Der dem Mieter entstandene Schaden beläuft sich daher, so der BGH, auf den Differenzbetrag zwischen dem anteiligen Kaufpreis beim Paketverkauf und dem später von dem Investor verlangten Kaufpreis. In dem vom BGH entschiedenen Fall waren das immerhin rund 80.000,00 EUR (Anteil beim Paketverkauf rund 180.000,00 EUR, verlangter Kaufpreis rund 260.00,00 EUR). Nachdem der teilende Eigentümer für diese Wohnung selbst (nur) 180.000,00 EUR erhalten hat, darf dieser nunmehr noch 80.000,00 EUR an Schadensersatz an den Mieter zahlen, womit ihm letztlich lediglich 100.000,00 EUR verbleiben. Ein wahrlich schlechtes und möglicherweise sogar existenzbedrohendes Geschäft, wenn der Verkaufserlös der weiteren Lebensplanung des Veräußerers dienen sollte.

Fazit:

1. Wer als Eigentümer eines Mehrfamilienhauses die Veräußerung desselben beabsichtigt, sollte die Umwandlung in Wohnungseigentum nicht selbst vornehmen, sondern tunlichst dem Käufer (Investor) überlassen.

2.  Hat die Umwandlung in Wohnungseigentum bereits stattgefunden, sollte diese vor der beabsichtigten Veräußerung wieder rückgängig gemacht werden (§ 9 Abs. 1 Nr. 3 WEG). Der Investor mag dann auf Grundlage der bereits vorliegenden Abgeschlossenheitsbescheinigungen neuerlich Wohnungseigentum begründen.
 

 

Verzugszinsen und Kostenpauschale

(August 2014)

 

Am 29.07.2014 trat das "Gesetz zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr …" vom 22.07.2014 in Kraft.

 

Geändert wurde unter anderem der § 288 BGB, dessen Überschrift nun “Verzugszins und Verzugsschaden“ lautet. Der Absatz 2 dieser Vorschrift wurde dahingehend geändert, daß bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist, der Zinssatz für Entgeltforderungen nunmehr neun Prozentpunkte, statt bisher acht Prozentpunkte über dem Basiszinssatz beträgt.

 

Zudem wurde die Vorschrift insbesondere um einen neuen Absatz 5 ergänzt, wonach der Gläubiger einer Entgeltforderung vom Schuldner, wenn dieser kein Verbraucher im Sinne des § 13 BGB ist, außerdem Anspruch auf Zahlung einer Pauschale in Höhe von 40,00 EUR hat, wenn sich der Schuldner bereits im Verzug befindet. Die Pauschale ist auch dann zu zahlen, wenn es sich um den Verzug mit einer Rate oder einer Abschlagszahlung handelt. Die Pauschale ist allerdings auf einen Schadenersatzanspruch anzurechnen, falls dieser auf Kosten der Rechtsverfolgung beruht.

Dies gilt (laut der Richtlinie 2011/7/EU) auch dann, wenn hierfür eine Rechtsanwaltskanzlei oder ein Inkassounternehmen beauftragt wurde.

 

Diese Regelung gilt allerdings nicht bei Rechtsgeschäften mit Verbrauchern (§ 288 Abs. 6 Satz 4 BGB), sie ist jedoch anzuwenden, wenn der Zahlungsgläubiger ein Verbraucher ist.

 

Fazit:

 

1.  Wenn der Gläubiger und der Schuldner Unternehmer im Sinne des § 14 BGB sind, kann der Gläubiger gegenüber dem Schuldner nach Verzugseintritt nunmehr Verzugszinsen in Höhe von neun Prozentpunkten über dem Basiszinssatz und die Pauschale in Höhe von 40,00 EUR geltend machen.

 

2.  Wenn der Gläubiger Verbraucher und der Schuldner Unternehmer ist, kann der Gläubiger zwar weiterhin nur Verzugszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz verlangen, aber neuerdings zusätzlich die Pauschale in Höhe von 40,00 EUR gem. § 288 Abs. 5 BGB.

 

 

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